【民法】 混同 ――法定地上権と関連して・その４

今日は、間が開いてしまったが、法定地上権と混同についての話の続き。

前回までの話は、以下を参照していただければ幸いです。

【民法】　混同　―― 法定地上権と関連して
http://etc-etc-etc.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_9a0a.html

【民法】　混同　――法定地上権と関連して・ その２
http://etc-etc-etc.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_dbf4.html

【民法】　混同　――法定地上権と関連して・ その３
http://etc-etc-etc.cocolog-nifty.com/blog/2006/06/post_46b3.html

■事案

Ｘに対する土地抵当権設定時には土地所有者はＡ、建物所有者はＢであった。 土地抵当権設定後に土地所有者Ａが建物所有権をＢから取得し、抵当権が実行された段階では土地・建物は同一所有者になっていたとする。

　┌――┐
　｜　　　｜　Ｂ　→　Ａ
　｜　　　｜
――――――
　　Ａ　　　　　←――抵当権者Ｘ

■前回までの復習

既に説明したように、この場合、ＡとＢとの間で締結されていたはずの約定利用権は混同の例外として消滅しない （１７９条１項但書）。

民法１７９条１項　【混同】
同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、 当該他の物権は、消滅する。ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、 この限りでない

即ち、「その物」（＝土地）が、 「第三者の権利の目的である」（＝抵当権者Ｘの抵当権の目的である）ために、混同の例外が認められるのである。

初学者が間違えやすい点であるが、約定利用権が「第三者の権利の目的である」からではない （それは建物抵当の場合）。

ここまでは前回までの投稿で述べた。

■何故、 混同の例外が認められるのか？

では、何故、このような場合、混同の例外が認められるのか？

即ち、本件土地が抵当権者Ｘの目的になっていると、 何故、Ａの約定利用権は消滅しないのか？

ここまで話を引っ張っておいて恐縮だが、結論は、単純至極である。

つまり、約定利用権を混同で消滅させてしまうと、 Ｘを不当に利することになってしまうからである。

そもそも、本件では、抵当権者Ｘが抵当権を設定した時点で既に約定利用権が存在している。

従って、約定利用権が対抗力を備えている限り、Ｘの抵当権はその約定利用権に劣後するものである。

そのため、Ｘの土地抵当権が把握している価値は非常に少ない。

Ｘの土地抵当権は、いわゆる「底地」としての価値しか把握していないのである。

これは、実務上、土地の利用権はその土地の交換価値の７～８割を占めるという点に基づく。

荒っぽいが数式的に説明すれば、

土地の価値　＝

土地の利用価値 （＝約定利用権が支配）

＋　土地自体の物質的価値 （＝Ｘの抵当権が支配）

なのである（尚、 この数式の言葉の使い方は正確ではない）。

例えば、本件土地の交換価値が１億円であった場合、Ａの約定利用権が約８０００万円の価値を支配しており、 Ｘの抵当権は２０００万円の価値しか支配していない。

それにも拘わらず、Ａが建物所有権を取得したことを奇貨として、約定利用権が消滅するとすると、 Ｘの抵当権は一気に１億円の価値を支配することになってしまう。

これは不当である。

即ち、Ｘは、そもそも２０００万円の価値を支配することを予定して抵当権を設定したのであるからＸの抵当権の価値の「枠」 を広げる必要性は無いし、また、特に建物抵当権者がいた場合、その者に不測の損害を与える危険性が高いという点で許容性も無い。

それ故に、本件の場合、「第三者の権利の目的である」土地に対するＡの約定利用権は、混同の例外として消滅しないのである。

……面白くも何とも無い結論で申し訳ない。